Mieterrecht: Muss man Fotos der Wohnung dulden?

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Urteil

Die Online-Vermarktung von Mietwohnungen greift weiter um sich. Hier gilt: Je mehr Bildmaterial, desto attraktiver die Wohnung. Doch muss der Mieter Fotoaufnahmen in „seiner Privatsphäre“ dulden?

Anspruch auf Duldung von Fotoaufnahmen?

Diese Frage hatte unlängst das Amtsgericht Steinfurt (AG Steinfurt, Urteil v. 10.04.2014 Az. 21 C 987/13) zu beantworten. Diesem lag eine Klage einer Vermieterin gegen ihren aktuellen Mieter zur Entscheidung vor, mit welcher die Vermieterin den Mieter auf Duldung von Lichtbildaufnahmen der Innenräume der gemieteten Wohnung in Anspruch nehmen wollte.

Die Vermieterin beabsichtigt, die durch sie vermietete Wohnung im Internet zum Kauf anzubieten. Hierzu wollte die Vermieterin von den Innenräumen der Wohnung Lichtbildaufnahmen anfertigen lassen und diese in einem Exposé und in Internetanzeigen veröffentlichen. Der Mieter lehnte die Anfertigung der Bilder ab und verwies darauf, dass die

Fertigung von Lichtbildern der Innenräume einen unzulässigen Eingriff in seine Privatsphäre darstelle.

Die Klägerin vertrat die Auffassung dass der Beklagte es zu dulden habe, da eine Veräußerung ohne das Vorhalten von Lichtbildern in zeitgemäßer Weise nicht möglich sei.

Das Urteil des AG Steinfurt

Das AG Steinfurt wies die Klage der Vermieterin auf Duldung als unbegründet ab.

Nach Auffassung des Gerichtes hat ein Vermieter keinen Anspruch auf Duldung der Fertigung irgendwelcher Fotos aus den an den Beklagten vermieteten Innenräumen.

Ein solcher Anspruch besteht nach dem allein in Betracht kommenden § 535 BGB nicht.

Das Gericht ging sodann zu einer Abwägung der in diesem Fall betroffenen Grundrechte der Parteien über, welche zwar nicht direkt im Verhältnis zwischen Bürgern anwendbar sind, jedoch über sog. offene Tatbestände wie z.B. § 242 BGB auf vertragliche Beziehungen Einfluss nehmen können (sog. mittelbare Drittwirkung von Grundrechten).

Schutz des Eigentums, Art. 14 GG

Auf Seiten der Vermieterin wog das Gericht das grundrechtlich in Art. 14 GG verbürgte Eigentumsrecht mit dem Besitzrecht des Mieter aus dem Mietverhältnis, § 535 Abs. 1 BGB, ab. Der berechtigte Besitz des Mieters wird ebenfalls vom grundrechtlichen Eigentumsschutz des Art. 14 GG umfasst  (vgl.: BVerfG, Urteil vom 26.05.1993, AZ 1 BvR 208/93).

Schutz des Persönlichkeitsrechts, Art. 1,2 GG

Darüber hinaus sah das Gericht durch die Anfertigung und Veröffentlichung von Lichtbildern aus der Wohnung des Mieters dessen Allgemeines Persönlichkeitsrecht beeinträchtigt, Art. 1 Abs. 1, Art. 2 Abs. 1 GG. Insoweit ist die Wohnung einer Person ihrer Privatsphäre zuzuordnen, die besonders schützenswert ist.

Recht auf Unverletzlichkeit der Wohnung, Art. 13 GG

Schließlich sei hier auch das in Art. 13 GG aufgenommene Recht der Unverletzlichkeit der Wohnung zu Gunsten des Mieters zu berücksichtigen. Art. 13 Abs. 1 GG schützt dabei den räumlich gegenständlichen Bereich der Wohnung vor unberechtigten Zutritten Dritter.

Gewichtung der Mieterrechte

Bei seiner Abwägung berücksichtigte das Gericht vor allem, dass der Eingriff in die Privatsphäre durch die beabsichtigte Veröffentlichung im Internet nicht unerheblich ist, da die Fotografien damit einer unbestimmten Vielzahl von Betrachtern zugänglich gemacht werden.

Demgegenüber weise, so das Gericht, der Eingriff in das grundrechtlich geschützte Verwertungsrecht des Eigentümers eine eher geringere Intensität auf.

Das Gericht führte hierzu aus:

Auch wenn ein wesentlicher Teil der zu veräußernden Wohnungen mittlerweile über die allgemein bekannten Internetportale inseriert wird, geht es doch entschieden zu weit, eine Wohnung für fast unverkäuflich zu erklären, wie es die Vermieterin macht, wenn diese nicht mit Fotos im Internet angeboten wird.

Fazit

Das AG Steinfurt bestätigt hier die bestehende Rechtsprechung (vgl. AG Frankfurt am Main, Urteil v. 16.1.1998Az. 33 C 2515/97; AG Düsseldorf Urteil v. 24.6.1998, 25 C 4068/98, AG Hannover Urteil v. 22.08.2000, Az. 561 C 03582/00) und stärkt die Mieterrechte.

Das AG Steinfurt bestätigt den hohen Stellenwert des Rechts des Mieters auf informationelle Selbstbestimmung und Achtung der Persönlichkeit. Grundsätzlich ist der Mieter zwar zur Mitwirkung bei der Neuvermietung seiner Wohnung (wie z.B.: Gewährung von Besichtigungsmöglichkeiten) verpflichtet. Diese Verpflichtung geht jedoch nicht so weit, dass er jeglichen Eingriff in seine Privatsphäre unabhängig von der Eingriffsintensität dulden muss.

8 Kommentare zu diesem Beitrag

  1. Gerechtes Urteil! Danke ans Amtsgericht Steinfurt!

    Neben den im Artikel erwähnten (Grund-)Rechten des Mieters, habe ich als Mieterin auch noch Hausrecht. Hält sich jemand nicht ans Fotoverbot, kann ich in Notwehr den gegenwärtigen Angriff auf meine Rechte abwehren, notfalls auch mit Gewalt, den Angreifer rausschmeißen oder bei Widerstand die Polizei rufen. Hausfriedensbruch nennt sich das dann.

    Übrigens: Die Vermieter können selbstverständlich gerne Fotos von Wohnungen anfertigen. Aber nur bei leerer Wohnung. Bei Neuvermietung muss der Vermieter eben solange warten, bis der Mieter ausgezogen ist. Oder wenn der Mieter in der Wohnung bleibt, sie aber verkauft werden soll, dann kann der Vermieter ja das Ausräumen, Zwischenlagern und Wiedereinräumen von Möbeln und Inventar des Mieters bezahlen. Wenn die Wohnung dann kurzzeitig leer ist, kann der Vermieter die Fotos machen, bevor das Mobiliar des Mieters wieder einzieht.

  2. Mieterrechte sind nur scheinbar gestärkt worden. Nimmt die Weigerung des Mieters, Lichtbilder fertigen zu lassen, auf die Verkäuflichkeit der Wohnung Einfluss, dann kann das zu einem Kündigungsrecht führen. Die Hinderung wirtschaftlicher Verwertung berechtigt nämlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur Beendigung des Mietverhältnisses. Folge wäre dann, dass der Mieter seine Wohnung verliert. Und die Eingriffsintensität von Besichtigungen ist viel höher als die der Fertigung von Bildern, denn damit ist der Mieter ggf. mehrfach belastet, er muss sich auch wegen anderer als der optischen Sinneseindrücke offenbaren, und er hat keinen Einfluss auf die Informationen, die über ihn weiter gegeben werden. Die Entscheidung des AG Steinfurt ist also keineswegs nur positiv zu betrachten. Und aus datenschutzrechtlicher Sicht: Die Abwägung des Gerichts stützt sich im wesentlichen darauf, dass die Vermieterin die Wohnung dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags freiwillig überlassen und sich des Rechts begeben habe, über diese zu verfügen. Mit anderen Worten: Die Bilder hätten eben vorher gemacht werden müssen. Das stützt die Rechte auf informationelle Selbstbestimmung gerade nicht.

    • Eine Kündigung auf Basis von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, nur weil der Vermieter die Wohnung nicht fotografieren darf, ist mit Sicherheit unwirksam. Mal abgesehen davon, dass dieser § schon nicht einschlägig sein dürfte, fehlt es auch an einem erheblichen Nachteil.

    • Unter § 573 Abs. 2 Ziffer 3 BGB zählen nur Fälle, in denen gerade die Fortsetzung des Mietverhältnisses als solches (nicht die Geltendmachung von Mieterrechten) den Vermieter an einer angemessenen Verwertung des Grundstückes hindert und er hierdurch einen erheblichen Nachteil erleidet. Unter den Aspekt der angemessenen Verwertung des Grundstücks fällt die Realisierung des wirtschaftlichen Wertes durch Verkauf, Abriss und Neubau oder Vermietung als gewerbliche oder freiberufliche Räume (zweckentfremdende Vermietung), also gerade nicht der Fall der Weitervermietung an einen Wohnungsnachmieter.

      Auch kann Ihrer Auffassung, dass die Belastung des Mieters durch persönliche Besichtigungen sehr viel schwerer wiegt, nicht gefolgt werden. Diese Besichtigungen werden unabhängig von der Erstellung und Veröffentlichung von Lichtbildern stattfinden, aber nach Auffinden eines Mieters auch beendet sein. Die einmal angefertigten Lichtbilder werden über das Internet weltweit veröffentlicht. Auch kann ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung nicht ausgeschlossen werden, dass diese Lichtbilder auch noch Jahre später, nachdem bereits ein neuer Nachmieter gefunden wurde, weiterhin im Netz auffindbar sein können (z.B.: Internetarchive, Bilderklau, Widerverwertung bei erneuter Vermietung etc.). Die Veröffentlichung der Lichtbilder stellt also für den Mieter ein nicht beherrschbares Risiko dar.

  3. Ich kann zum Teil die Meinungen der Mieter nicht nachvollziehen. Wenn man von der Wohnung Aufnahmen macht wird sicherlich nicht der Makromodus eingeschaltet wobei irgendwelche persönlichen Notizen, Fotos oder sonstiges privates aufgenommen wird was im Internet anschließend zu sehen ist.Sofern man nur die Möblierung sieht was natürlich die Regel ist verstehe ich die ganze Aufregung nicht.

    Ich glaube kaum, dass aufgrund der Bilder dem Mieter irgendwelche Nachteile entstehen. Vorausgesetzt die Wohnung ist nicht vermüllt und die Adresse des Objektes wird nicht komplett veröffentlicht.

    • @ Stefan

      Wissen Sie was? Es ist völlig irrelevant, was Sie als Immobilienmakler denken oder meinen!

      Es ist das Recht jedes Mieters, das Fotografieren und Veröffentlichen der eigenen Privatsphäre (= Wohnräume + Möblierung + persönliche Gegenstände) zu untersagen.
      Vermieter und Makler haben dieses Recht der Mieter zu akzeptieren. Mieter müssen sich auch nicht rechtfertigen, warum es denn „schlimm“ sei und was denn die „ganze Aufregung“ solle. Sie als Immobilienmakler müssen sich hingegen rechtfertigen, warum Sie die Privatsphäre von Mietern aus niederen Beweggründen, d.h. aus finanziellem Interesse missachten und verletzen wollen.

      Genauso müssen ja auch Mieter das Recht des Eigentümers akzeptieren, jederzeit die Wohnung an den Meistbietenden verkaufen zu dürfen.

      So ist das eben in einem Rechtsstaat. Jeder hat Rechte. Die andere Seite hat die Rechte der Gegenseite zu akzeptieren. Wenn Sie diesen gesellschaftlichen Konsens nicht respektieren, dann sind Sie kriminell. So einfach ist das.

      Wenn Mieter freiwillig (= ohne Druck und Drohungen) Bildaufnahmen und deren Veröffentlichung zustimmen, können Sie sich freuen. Wenn Mieter auf ihr Recht pochen, haben Sie Pech gehabt. Das Recht soll die Schwächeren schützen. Mieter sind gegenüber Vermietern die schwächere Partei. Deshalb werden Privat- und Intimsphäre der Mieter geschützt.

  4. Muss ggfs. die Erlaubnis seitens des Mieters dem Vermieter/Verkäufer gegenüber schriftlich sein, oder genügt mündlich (ohne/mit Zeugen)?
    Danke
    Mario

    • Ich bin mir sicher, dass dies mündlich vollkommen genügt! Ansonsten gleich auf Nr. Sicher gehen und ein kurz und bündiges Schreiben verfassen.

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