Mieterselbstauskunft & DSGVO: Welche Fragen muss man beantworten?

Fachbeitrag

Der Wohnungsmarkt ist hart umkämpft. Wohnungssuchende sind bereit, nahezu alles von sich bekannt zu geben. Seitenlange Selbstauskünfte sind keine Seltenheit. Aber muss man überhaupt alles angeben oder darf man gar lügen?

Rechtsgrundlage für Vermieterfragen nach DSGVO

Dass Vermieter vor der Vermietung ihres Wohnraums bei den Mietinteressenten persönliche Angaben erfragen, ist gang und gäbe und bis zu einem gewissen Grad nachvollziehbar. Oft schießen Fragebögen aber über das zulässige Maß hinaus. Grundsätzlich muss ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beantwortung der Fragen haben. Es dürfen also nur solche Daten erhoben werden, die auch tatsächlich erforderlich sind.

In einem zweiten Schritt sind die Interessen des Vermieters an der Beantwortung der Fragen mit dem Recht der Mitinteressenten auf informationelle Selbstbestimmung abzuwägen. Neben Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO (dem berechtigten Interesse) kommt Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO als Rechtsgrundlage in Betracht, jedenfalls spätestens nach der Erklärung der Mietinteressentinnen, eine konkrete Wohnung anmieten zu wollen. Dann entsteht ein vorvertragliches Schuldverhältnis zwischen den künftigen Mietern und Vermietern. Informationen, die für die Begründung und Durchführung dieses Schuldverhältnisses erforderlich sind, dürfen in diesem Fall eingeholt werden.

Der Zeitpunkt ist entscheidend

Bereits vor einigen Jahren haben wir uns mit der Frage beschäftigt, welche Informationen Vermieter abfragen dürfen. Auch wenn sich die Rechtsgrundlagen zwischenzeitlich geändert haben, an der Bewertung an sich hat sich wenig getan. Das hat auch die Datenschutzkonferenz in ihrer Orientierungshilfe noch einmal ausführlich bestätigt. Was der Vermieter fragen darf, ist nach wie vor davon abhängig, an welchem Punkt der Wohnungssuche wir uns befinden.

Vor dem Besichtigungstermin:

Geht es zunächst nur darum, einen Besichtigungstermin für die Wohnung zu vereinbaren, dürfen nur die Daten abgefragt werden, die erforderlich sind, um diesen Termin auszumachen, wie Name und Angaben zur Erreichbarkeit. An diesen Daten hat der potentielle Vermieter ein berechtigtes Interesse.

Der Mietinteressent bekundet Interesse:

Ist die Besichtigung der Wohnung gut verlaufen und möchte der Interessent sich tatsächlich gerne für die Wohnung bewerben, können weitere Daten abgefragt werden. In diesem zweiten Schritt geht es um die Daten, die erforderlich sind, um das Mietverhältnis zu begründen.

Welche Fragen sind bei der Mieterselbstauskunft unzulässig?

Nicht erlaubt sind Fragen, die für das Mietverhältnis nicht relevant sind. Das sind insbesondere solche zu:
  • Familienstand
  • Heiratsabsichten
  • Schwangerschaften
  • Kinderwünschen
  • Partei-, Mietverein- oder Gewerkschaftszugehörigkeit
  • Staatsangehörigkeit
  • persönliche Vorlieben, Hobbys
  • Krankheiten
Auch Fragen nach der Religionszugehörigkeit, der Rasse oder der ethnischen Herkunft sind grundsätzlich nicht erlaubt.
Die Abfrage ist nur in Ausnahmefällen zulässig. Nämlich dann, wenn die Datenerhebung der Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse dient. Voraussetzung ist, dass der Vermieter ein auf die Schaffung von ausgewogener Bewohner- und Siedlungsstrukturen gerichtetes Integrationskonzept hat. Das kommt lediglich bei Großvermietern und Wohnungsbaugesellschaften in Betracht.

Unzulässige Frage bei der Mieterselbstauskunft – was tun?

Unzulässige Fragen müssen grundsätzlich nicht beantwortet werden. Die Nichtbeantwortung der Fragen führt aber regelmäßig dazu, dass der Mitinteressent nicht in die engere Auswahl kommt. Das bloß lückenhafte Ausfüllen führt damit zu erheblichen Nachteilen. Das haben auch die Gerichte gesehen und entschieden daher in der Vergangenheit bereits mehrfach, dass unzulässige Fragen nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden müssen. Der Mietinteressent habe aufgrund der falschen Angaben später keine negativen Folgen zu befürchten.

Wie lange dürfen die Daten gespeichert werden?

Grundsätzlich dürfen personenbezogene Daten so lange gespeichert werden, bis sie für den Zweck, für den sie erhoben wurden, nicht mehr erforderlich sind. Die Daten der ausgeschiedenen Mietinteressenten sind daher in der Regel dann zu löschen, sobald der Mietvertrag mit einem Mitbewerber eingegangen wurde. Eine Ausnahme kann bestehen, wenn der Vermieter befürchten muss, von nicht berücksichtigten Bewerbern verklagt zu werden. In diesem Fall dürfen die Daten so lange gespeichert werden, wie Auseinandersetzungen anstehen oder mit hinreichender Sicherheit zu erwarten sind.

Möglich ist auch, die Mitinteressenten mit ihrer Einwilligung in einen „Mietinteressentenpool“ aufzunehmen und ihnen zukünftig auch andere Wohnungen anzubieten.

Reichlich Beschwerden von Betroffenen

Das Thema ist ein Dauerbrenner. Nicht selten führen umfangreiche Mieterfragebögen zu Beschwerden bei den Aufsichtsbehörden. Bereits im Jahr 2017 hat die Landesbeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit Nordrhein-Westfalen zusammen mit dem Bayerischen Landesamt für Datenschutzaufsicht Immobilienmaklerinnen und -makler sowie Wohnungsverwaltungsgesellschaften überprüft. Schwerpunkt waren bei dieser Überprüfung die Formulare zur Mieterselbstauskunft mit verheerendem Ergebnis: Keine Prüfung blieb ohne Beanstandung.

Durch das wachsende Datenschutzbewusstsein in der Bevölkerung ist anzunehmen, dass auch in diesem Bereich die Beschwerdezahlen steigen werden und früher oder später erneute Kontrollen durch die Aufsichtsbehörden stattfinden werden. Auch Vermieter sollten daher einen kritischen Blick auf die von ihnen verwendeten Formulare werfen.

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Externer Datenschutzbeauftragter

2 Kommentare zu diesem Beitrag

  1. Ich frage mich, ob die DSGVO hier überhaupt anwendbar ist? Eine automatisierte Verarbeitung liegt jedenfalls nicht vor und das mit dem Dateisystem ist wohl nicht so eindeutig, oder?

    • Die DSGVO bietet einen weiten Anwendungsspielraum. Ausreichend für die sachliche Anwendbarkeit ist, dass handschriftliche Daten in einem Dateisystem aufgenommen werden sollen, vgl. Art. 2 Abs. 1 DSGVO. Hiervon ist bei der Verarbeitung von Mietinteressentenbögen auszugehen, sodass die DSGVO auf Interessentenbögen Anwendung findet.

      Weitere Informationen können Sie unserem Beitrag zur sachlichen Anwendung der DSGVO entnehmen:
      Sachlicher Anwendungsbereich: Die DSGVO gilt, wenn…

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